Warum Immobilien einen eigenen Steuerberater verlangen
Immobilien sind steuerlich eine eigene Welt. Sie vereinen laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), Abschreibungssystematik (§ 7 EStG), Werbungskostenabgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand, die Spekulationsfrist beim Verkauf (§ 23 EStG), Umsatzsteueroption beim Gewerbeimmobilienverkauf und Grunderwerbsteuer mit komplizierten Konzernregeln. Ein Berater, der nur Standard-Vermietungserklärungen macht, sieht die teuren Themen nicht – etwa anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, die viele Modernisierer im dritten Jahr kalt erwischt.
Die wichtigsten Themen im Überblick
| Thema | Regelung | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Lineare AfA Wohnimmobilie | 2 % p. a. (Bj. ab 1925), 2,5 % (vorher), 3 % (Neubau ab 2023) | Richtige Aufteilung Gebäude/Grund auf Boris-Wert |
| Anschaffungsnahe Herstellungskosten | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG | Nettokosten >15 % in 3 Jahren → Aktivierung statt Sofortabzug |
| Spekulationsfrist Verkauf | § 23 EStG, 10 Jahre | Eigennutzung 2 Jahre im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre = steuerfrei |
| Vermietungs-GbR vs. Privatvermögen | Strukturwahl | Familienpool, Übertragung gegen Nießbrauch |
| § 35a EStG Handwerkerleistungen | 20 % bis max. 1.200 € absetzbar | Nur Arbeit, kein Material, keine öffentlich geförderte Maßnahme |
| Umsatzsteueroption Gewerbeobjekt | § 9 UStG | Bei Vermietung an Unternehmer Vorsteuerabzug; Berichtigungszeitraum 10 J. |
AfA richtig nutzen – der größte Hebel
Die Abschreibung ist der zentrale Hebel der Immobilienbesteuerung, weil sie Aufwand erzeugt, dem keine Liquiditätsabflüsse gegenüberstehen. Entscheidend ist die korrekte Kaufpreisaufteilung in Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude (abschreibbar). Das Finanzamt arbeitet hier mit einer pauschalen Arbeitshilfe – die führt jedoch in begehrten Lagen regelmäßig zu einem zu hohen Bodenwertanteil und damit zu unnötig wenig AfA. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder eine vertragliche Aufteilung im notariellen Kaufvertrag kann Tausende Euro pro Jahr ausmachen.
Verkauf: die Spekulationsfrist und ihre Fallen
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, ist der Gewinn nach § 23 EStG voll steuerpflichtig – mit dem persönlichen Steuersatz. Bei Eigennutzung gilt eine Ausnahme: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Verkauf steuerfrei. Vorsicht bei Mischnutzung und bei Verkäufen aus Erbengemeinschaften: Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren veräußert, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – Gewerbesteuer, keine AfA, keine 10-Jahres-Frist.
Was wir bei der Vermittlung prüfen
Wir vermitteln an Steuerberater mit nachweisbarer Immobilien-Erfahrung – von der Kleinst-Vermietung bis zum Portfolio. Wer einen 30-Mio-Bestand verwaltet, braucht keinen Privatkunden-Berater. Wer eine vermietete Eigentumswohnung hat, keinen Großkanzlei-Apparat. Wir gleichen ab.
FAQ
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für eine vermietete Wohnung?
Für Wohngebäude mit Baujahr ab 1925 gilt eine lineare AfA von 2 % pro Jahr (50 Jahre), für ältere Gebäude 2,5 %. Neubauten mit Bauantrag ab 1.1.2023 werden mit 3 % abgeschrieben. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf, die netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden zu Herstellungskosten umqualifiziert und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden – statt sofort als Werbungskosten abziehbar zu sein (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Bei Privatvermögen entweder nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist oder bei durchgängiger Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren. Wer in 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – dann sind diese Privilegien hinfällig.
Lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien?
Sie kann sich lohnen, wenn Sie thesaurieren und ein größeres Portfolio aufbauen. Steuerlich greift die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG – wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Sobald Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder gewerbliche Tätigkeit hinzukommt, fällt sie weg.
Brauche ich überhaupt einen Steuerberater für eine vermietete Wohnung?
Pflicht ist es nicht. Sinnvoll wird es spätestens bei größeren Modernisierungen, beim Verkauf oder bei mehreren Objekten. Die Beratungskosten sind als Werbungskosten abziehbar.