AfA – der Hebel ohne Geldabfluss
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der zentrale steuerliche Hebel beim Vermieten. Sie erzeugt jedes Jahr Aufwand, ohne dass Liquidität abfließt – und mindert so die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Abschreibbar ist allerdings nur der Gebäudeanteil, der Grund und Boden bleibt außen vor.
AfA-Sätze für Wohnimmobilien
| Baujahr | Linearer AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 31.12.2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 1.1.2023 (Bauantrag/Anschaffung) | 3,0 % | 33 Jahre |
Für Denkmalgeschützte Immobilien und Sanierungsgebiete gibt es zusätzliche erhöhte Sätze nach §§ 7h, 7i EStG, mit denen die Sanierungskosten in acht Jahren mit 9 % und in vier weiteren mit 7 % abgeschrieben werden können – einer der attraktivsten Hebel im Privatvermögen.
Die Kaufpreisaufteilung: oft Tausende Euro pro Jahr
Das Finanzamt setzt für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grund/Boden und Gebäude regelmäßig die Arbeitshilfe des BMF an. Diese Arbeitshilfe führt in begehrten Lagen – Großstädte, Innenstadt, Toplagen – systematisch zu einem überhöhten Bodenwertanteil und damit zu unnötig wenig Gebäude-AfA. Der BFH (Urteil v. 21.07.2020, IX R 26/19) hat das ausdrücklich anerkannt: Wer eine bessere Aufteilung nachweist, etwa durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder eine vertragliche Aufteilung im notariellen Kaufvertrag (die nicht völlig unangemessen sein darf), kann höhere AfA in Anspruch nehmen. Bei einem Großstadt-Objekt sind Differenzen von 5.000–15.000 € jährlich keine Seltenheit.
Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand?
Eine zentrale Weichenstellung: Erhaltungsaufwand ist sofort als Werbungskosten abziehbar (kann auf Antrag auf 2–5 Jahre verteilt werden), Herstellungsaufwand muss aktiviert und über die AfA-Laufzeit abgeschrieben werden. Erhaltungsaufwand ist alles, was vorhandene Substanz erneuert (neuer Anstrich, ausgetauschte Fenster, neue Heizung). Herstellungsaufwand entsteht bei wesentlicher Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus oder bei Erweiterung.
Die § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG-Falle: anschaffungsnahe Herstellungskosten
Wer in den ersten drei Jahren nach Anschaffung mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne USt) in Modernisierung steckt, erlebt eine böse Überraschung: Sämtliche Renovierungskosten dieser drei Jahre werden rückwirkend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert und müssen über die gesamte AfA-Laufzeit abgeschrieben werden. Der Sofortabzug ist verloren.
Praxis-Tipp: Nicht in einem Block renovieren, sondern größere Maßnahmen entweder vor Vermietungsbeginn als Herstellungsaufwand kalkulieren oder über die 3-Jahres-Frist hinaus strecken. Ein erfahrener Steuerberater plant das mit.
Sonder-AfA für Neubauten: § 7b EStG
Für Mietwohnungsneubauten mit Bauantrag zwischen 2023 und Ende 2026, die bestimmte Effizienzkriterien (EH40 mit QNG) erfüllen, gibt es eine zusätzliche Sonderabschreibung von 5 % p. a. über 4 Jahre – neben der linearen AfA. Macht in den ersten vier Jahren 32 % statt 12 % Abschreibung.
FAQ
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für eine Eigentumswohnung?
Für Wohngebäude mit Baujahr ab 1925 beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr, für Neubauten ab 1.1.2023 sind es 3 %. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.
Wie teile ich Grund und Boden vom Gebäude auf?
Vorrangig nach der vertraglichen Aufteilung im notariellen Kaufvertrag (sofern nicht offensichtlich unangemessen). Hilfsweise nach BMF-Arbeitshilfe, die in Großstädten oft zu hoch ansetzt. Ein Sachverständigengutachten kann höhere AfA durchsetzen (BFH IX R 26/19).
Was ist die 15-%-Grenze bei Renovierungen?
Übersteigen Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten – kein Sofortabzug mehr, sondern Abschreibung über die AfA-Laufzeit (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Sind Schönheitsreparaturen Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand?
Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) sind klassischer Erhaltungsaufwand und sofort abziehbar – sofern nicht die anschaffungsnahe Herstellungskosten-Grenze von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eingreift.
Kann ich die AfA bei einer geerbten Immobilie neu starten?
Nein, der Erbe übernimmt die AfA-Bemessungsgrundlage und Restnutzungsdauer des Erblassers (Fußstapfentheorie). Ein „AfA-Reset“ gibt es nicht – daher kann der Verkauf an die nächste Generation steuerlich oft vorteilhafter sein als die Vererbung.
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