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BEGRIFFImmobilien

AfA – Absetzung für Abnutzung

Auch: Abschreibung · Absetzung für Abnutzung

Definition

Die AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts steuerlich über die Nutzungsdauer. Bei vermieteten Wohngebäuden beträgt der lineare Satz nach § 7 Abs. 4 EStG je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder seit 2023 3 % pro Jahr.

Rechtsgrundlage: § 7 EStG, § 7i EStG

Funktion der AfA

Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen nicht im Jahr der Zahlung in voller Höhe abgezogen werden. Stattdessen werden sie über die Nutzungsdauer verteilt – das ist die Absetzung für Abnutzung. Sie senkt das zu versteuernde Einkommen jedes Jahr um einen Teilbetrag.

Sätze für Gebäude

GebäudetypAfA-Satz p.a.Norm
Wohngebäude, fertiggestellt ab 20233 %§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG
Wohngebäude, Bj. 1925–20222 %§ 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG
Wohngebäude, Bj. vor 19252,5 %§ 7 Abs. 4 Nr. 2c EStG
Betriebsgebäude3 %§ 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG
Denkmal (Sanierungskosten)9 % p.a. (8 Jahre) + 7 % p.a. (4 Jahre)§ 7i EStG

Bemessungsgrundlage

AfA-fähig sind nur die Gebäudekosten – nicht der Grundstücksanteil. Bei Kaufobjekten muss der Kaufpreis aufgeteilt werden (Boden / Gebäude). Die Finanzverwaltung erkennt die Arbeitshilfe des BMF oder ein Sachverständigengutachten an.

Abgrenzung

Erhaltungsaufwand
Laufende Reparaturen werden sofort abgezogen, nicht über die AfA verteilt.
Anschaffungsnaher Aufwand
Innerhalb von drei Jahren nach Kauf gelten Sanierungen über 15 % des Gebäudewerts als Herstellungskosten und müssen über die AfA verteilt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Praxisbeispiel

Vermieter kauft Eigentumswohnung für 400.000 €, davon 80.000 € Grundstücksanteil. AfA-Bemessungsgrundlage: 320.000 €. Bei Baujahr 2024 sind das 3 % = 9.600 € Werbungskosten pro Jahr.

Verwandte Begriffe

Werbungskosten
Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Sie mindern bei den Überschusseinkunftsarten – etwa Vermietung, Arbeitslohn, Kapitalvermögen – das steuerpflichtige Einkommen. Bei Gewinneinkünften heißen sie Betriebsausgaben.
Herstellungskosten
Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder eine wesentliche Verbesserung entstehen (§ 255 Abs. 2 HGB). Sie werden aktiviert und über die AfA verteilt.
Spekulationsfrist
Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG legt fest, ab wann der Verkauf von Privatvermögen steuerfrei bleibt. Für Immobilien beträgt sie 10 Jahre, für andere Wirtschaftsgüter wie Krypto-Spot 1 Jahr. Innerhalb der Frist erzielte Gewinne sind als private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig.

Ausführliche Ratgeber

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Stand: 7. Juni 2026 · Begriff im Glossar (28 Einträge)