Wie die Denkmal-AfA funktioniert
§ 7i EStG erlaubt für Herstellungsaufwendungen an Baudenkmalen, die nach Anschaffung anfallen und zur Erhaltung des Gebäudes oder seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, eine erhöhte Absetzung. Zusätzlich gilt § 7h EStG für Objekte in Sanierungsgebieten – die Logik ist nahezu identisch.
Die AfA-Sätze
| Nutzung | Jahre | Satz pro Jahr | Summe |
|---|---|---|---|
| Vermietung (§ 7i) | Jahre 1–8 | 9 % | 72 % |
| Vermietung (§ 7i) | Jahre 9–12 | 7 % | 28 % |
| Eigennutzung (§ 10f) | Jahre 1–10 | 9 % | 90 % |
Bescheinigungsverfahren: der kritische Punkt
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde keine erhöhte AfA – das Finanzamt ist daran gebunden. Wer Maßnahmen ohne vorherige Abstimmung beginnt, verliert die Begünstigung in der Regel komplett. Der Standardweg: Anschaffung, Abstimmungsgespräch mit Behörde, schriftliche Zusage, dann Bauphase mit baubegleitender Dokumentation.
Typische Fehler
Modernisierungen ohne denkmalpflegerische Notwendigkeit (Komplett-Neubau-Optik, energetische Eingriffe ohne Genehmigung) fallen raus. Anschaffungsnaher Aufwand der ersten drei Jahre ist nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten zu aktivieren – der scheinbare Werbungskostenabzug verschiebt sich auf die normale lineare AfA.
FAQ
Häufige Fragen
Was wird über § 7i EStG abgeschrieben?
Die Sanierungskosten, die nach Anschaffung anfallen und nach Bescheinigung der Denkmalbehörde zur Erhaltung des Denkmals erforderlich sind. Der Kaufpreis selbst wird über die normale AfA abgeschrieben.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei Vermietung: 9 % in den ersten acht Jahren und 7 % in den folgenden vier Jahren – insgesamt 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren. Bei Eigennutzung: 9 % über 10 Jahre, also 90 %.
Muss die Bescheinigung vor der Sanierung vorliegen?
Sie muss nicht vor Beginn vorliegen, aber die geplanten Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. Nachträgliche Genehmigungen sind die Ausnahme.
Weiterführend
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