Private Vermietung verlangt mehr Steuer-Hygiene, als viele denken
Wer eine oder mehrere Wohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG – mit AfA, Werbungskosten, Erhaltungsaufwand und einer eigenen Anlage V in der Einkommensteuererklärung. Klingt überschaubar, ist es aber nicht: Anschaffungsnahe Herstellungskosten, korrekte Kaufpreisaufteilung, Erbpacht, Sonderabschreibungen für Neubau (§ 7b EStG) und Liebhaberei-Risiko bei dauerhaft negativer Vermietung gehören zum Standard.
Die wichtigsten Themen im Überblick
| Thema | Regelung | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| AfA Wohngebäude | 2 % p. a. (Bj. ab 1925), 3 % (Neubau ab 2023) | Korrekte Aufteilung Gebäude/Grund |
| Anschaffungsnahe HK | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG | Netto > 15 % in 3 Jahren → Aktivierung statt Sofortabzug |
| Erhaltungsaufwand | Sofort abziehbar / 2–5 Jahre verteilbar | Wahlrecht bei größeren Maßnahmen |
| Verbilligte Vermietung | § 21 Abs. 2 EStG | < 50 % ortsüblich: Werbungskostenkürzung; 50–66 %: Totalüberschussprognose |
| § 35a EStG Handwerker | 20 % bis 1.200 € absetzbar | Nur Arbeit, kein Material |
| Liebhaberei | BFH-Rechtsprechung | Bei dauerhaftem Verlust → Aberkennung als Einkunftsquelle |
Verbilligt vermieten an Familie – sauber konstruieren
Vermietungen an Angehörige sind ein häufiger Steuerhebel – aber auch ein häufiger Fehlergrund. Liegt die Miete bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, werden Werbungskosten anteilig gekürzt. Bei 50 % bis 66 % verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose; gelingt sie nicht, gilt die Vermietung als teilweise unentgeltlich. Erst ab 66 % ortsüblicher Miete sind Werbungskosten ungekürzt abziehbar. Der Mietvertrag muss zudem dem Fremdvergleich standhalten – schriftlich, mit Betriebskostenabrechnung, mit pünktlicher Zahlung.
Was wir bei der Vermittlung prüfen
Wir vermitteln an Steuerberater, die mit privaten Vermietern routiniert umgehen – vom Einzeleigentum bis zum kleinen Portfolio mit fünf bis zehn Einheiten. Wer ein Großportfolio betreut, ist hier oft zu teuer; wer noch nie eine Anlage V gemacht hat, ist zu unsicher.
FAQ
Häufige Fragen
Lohnt sich ein Steuerberater für eine vermietete Wohnung?
Pflicht ist es nicht. Sinnvoll wird es spätestens bei Modernisierungen, beim Verkauf, bei verbilligter Vermietung oder bei mehreren Objekten. Die Beratungskosten sind als Werbungskosten abziehbar – das relativiert den Preis spürbar.
Wie hoch ist die AfA für meine Mietwohnung?
Für Wohngebäude mit Baujahr ab 1925 gilt eine lineare AfA von 2 % pro Jahr, für ältere 2,5 %, für Neubauten mit Bauantrag ab 1.1.2023 3 %. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden – die korrekte Aufteilung ist der größte Hebel.
Was ist bei Vermietung an die Tochter zu beachten?
Die Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen, damit Werbungskosten ungekürzt abgezogen werden können. Der Mietvertrag muss dem Fremdvergleich standhalten – schriftlich, mit Nebenkostenabrechnung und tatsächlicher Mietzahlung.
Wann liegt Liebhaberei vor?
Wenn die Vermietung dauerhaft Verluste produziert und keine Totalüberschussprognose über die voraussichtliche Vermietungsdauer (typ. 30 Jahre) zu einem Überschuss führt. Folge: Verluste werden steuerlich nicht anerkannt, die Vermietung gilt als Liebhaberei.