Die 10-Jahres-Regel
Verkaufsgewinne aus Privatimmobilien sind nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge – nicht der Übergang von Nutzen und Lasten.
Die zwei Ausnahmen
| Ausnahme | Voraussetzung | Folge |
|---|---|---|
| Eigennutzung | Selbstnutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre | Verkauf steuerfrei |
| Reine Eigennutzung | Ausschließlich eigene Wohnzwecke seit Anschaffung | Verkauf jederzeit steuerfrei |
| Erbschaft | Erblasser hat 10-Jahres-Frist erfüllt | Frist läuft nicht neu |
Drei-Objekt-Grenze: gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft, hält und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshandel – mit voller Einkommensteuer, Gewerbesteuer und ohne 10-Jahres-Privileg. Die Rechtsprechung des BFH zählt auch Objekte, die kurzfristig modernisiert und weiterverkauft werden, sehr scharf. Wer Immobilien strategisch dreht, braucht eine Holding-Struktur oder akzeptiert die Gewerblichkeit.
Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns
Veräußerungspreis minus Anschaffungs- und Herstellungskosten minus Werbungskosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer beim Kauf, Vorfälligkeitsentschädigung). Die AfA, die Sie in den Jahren der Vermietung geltend gemacht haben, mindert die Anschaffungskosten – der Gewinn wird also höher.
FAQ
Häufige Fragen
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Nach Ablauf von zehn Jahren seit Anschaffung – oder sofort, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde.
Was zählt als Eigennutzung?
Tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz. Eine Vermietung an Familienangehörige ohne Miete reicht meist, eine Vermietung mit Miete nicht.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wer in fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, wird steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft – mit Gewerbesteuer und ohne 10-Jahres-Befreiung.
Weiterführend
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