Was zählt als Werbungskosten
Werbungskosten nach § 9 EStG sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen. Bei Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sind das vor allem: Schuldzinsen für die Finanzierung, lineare AfA des Gebäudes, Erhaltungsaufwand, alle laufenden Bewirtschaftungskosten.
Die wichtigsten Positionen
| Position | Absetzbar | Hinweis |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | voll | nicht: Tilgung |
| AfA Gebäude | 2 % p. a. (Neubau ab 1925) | Bei Neubau ab 2023: 3 % p. a. |
| Erhaltungsaufwand | sofort | Größere Modernisierungen prüfen |
| Hausgeld | voll | Instandhaltungsrücklage erst bei Abfluss |
| Grundsteuer | voll | – |
| Versicherung (Gebäude, Haftpflicht) | voll | – |
| Verwaltungskosten | voll | Hausverwaltung, Steuerberater anteilig |
| Fahrtkosten | 0,30 €/km | Tatsächliche Fahrten zum Objekt |
| Maklerkosten Neuvermietung | voll | Bei Erwerb: Anschaffungskosten |
Drei häufige Fehler
1. Tilgung wird oft mit Zinsen verwechselt – sie ist nicht absetzbar, mindert nur die Restschuld. 2. Anschaffungsnaher Aufwand: Reparaturen in den ersten drei Jahren nach Kauf, die 15 % des Gebäudewerts übersteigen, gelten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten und werden nur über die AfA abgeschrieben. 3. Instandhaltungsrücklage: Die Zuführung ist nicht absetzbar, erst die tatsächliche Verausgabung mindert die Einkünfte.
Leerstand und vergebliche Werbungskosten
Werbungskosten sind auch bei vorübergehendem Leerstand absetzbar – Voraussetzung ist eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht (Anzeigen, Maklerauftrag, marktgerechter Mietzins). Bei langem Leerstand ohne Aktivität droht die Aberkennung.
FAQ
Häufige Fragen
Sind Tilgungsraten absetzbar?
Nein, nur die Zinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensbildung und steuerlich neutral.
Wie wird die AfA berechnet?
Bei Wohngebäuden ab Baujahr 1925: 2 % p. a. linear. Für Neubauten ab Januar 2023: 3 % p. a. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten – der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar.
Was ist anschaffungsnaher Aufwand?
Reparaturen und Modernisierungen in den ersten drei Jahren nach Kauf, die zusammen 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Sie werden zu Herstellungskosten umqualifiziert und nur über die AfA abgeschrieben.
Weiterführend
Passenden Steuerberater finden
Über steuerklug.de werden Sie an einen geprüften Steuerberater in Ihrer Region vermittelt – passend zu Rechtsform, Branche und Anliegen.