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BEGRIFFImmobilien

Erhaltungsaufwand

Auch: Reparaturaufwand · Instandhaltungsaufwand

Definition

Erhaltungsaufwand sind Ausgaben, die den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes erhalten oder wiederherstellen, ohne seine Substanz wesentlich zu verändern. Sie sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar oder auf zwei bis fünf Jahre verteilbar.

Rechtsgrundlage: § 9 EStG, § 82b EStDV, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Typische Beispiele

  • Reparatur einer defekten Heizung gleicher Leistungsklasse
  • Streichen und Tapezieren
  • Austausch defekter Fenster gegen vergleichbare
  • Dachreparatur ohne Aufstockung

Die 15-%-Grenze

Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung Sanierungen über 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto) durchgeführt, gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und müssen über die AfA abgeschrieben werden – auch wenn es technisch nur Erhaltungsaufwand wäre.

Abgrenzung

Herstellungsaufwand
Wesentliche Verbesserung, Erweiterung oder Standardhebung – zwingend AfA, kein Sofortabzug.
Anschaffungsnaher Aufwand
Sonderfall: ursprünglich Erhaltungsaufwand, der wegen der 15-%-Grenze als Herstellungskosten umqualifiziert wird.
Praxisbeispiel

Vermieter lässt nach 5 Jahren die Heizung für 12.000 € austauschen. Da kein Standardsprung erfolgt, voller Sofortabzug als Werbungskosten – wahlweise gleichmäßige Verteilung auf 2–5 Jahre nach § 82b EStDV.

Verwandte Begriffe

Werbungskosten
Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Sie mindern bei den Überschusseinkunftsarten – etwa Vermietung, Arbeitslohn, Kapitalvermögen – das steuerpflichtige Einkommen. Bei Gewinneinkünften heißen sie Betriebsausgaben.
Herstellungskosten
Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder eine wesentliche Verbesserung entstehen (§ 255 Abs. 2 HGB). Sie werden aktiviert und über die AfA verteilt.
AfA
Die AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts steuerlich über die Nutzungsdauer. Bei vermieteten Wohngebäuden beträgt der lineare Satz nach § 7 Abs. 4 EStG je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder seit 2023 3 % pro Jahr.

Ausführliche Ratgeber

Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand: Die Abgrenzung verstehen
Wann Sanierungen sofort absetzbar sind und wann sie zu Herstellungskosten werden: § 255 HGB, anschaffungsnaher Aufwand, drei klassische Fallgruppen.
Werbungskosten bei Vermietung: Was Sie absetzen können
Welche Werbungskosten Vermieter nach § 9 EStG absetzen können: Zinsen, AfA, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Fahrten und mehr.

Stand: 7. Juni 2026 · Begriff im Glossar (28 Einträge)