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BEGRIFFImmobilien

Herstellungskosten

Auch: Herstellungsaufwand

Definition

Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder eine wesentliche Verbesserung entstehen (§ 255 Abs. 2 HGB). Sie werden aktiviert und über die AfA verteilt.

Rechtsgrundlage: § 255 HGB, § 6 Abs. 1 EStG

Was zählt zu den Herstellungskosten

  • Materialkosten und Fertigungskosten
  • Sonderkosten der Fertigung
  • Angemessene Material- und Fertigungsgemeinkosten
  • Optional: Verwaltungskosten, soziale Aufwendungen

Wann Bauaufwand Herstellungskosten ist

Drei Auslöser im Immobilienbereich: Erweiterung (zusätzliche Fläche, z.B. Dachausbau), wesentliche Verbesserung (Standardsprung in 3 von 4 Kernbereichen: Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster) und der anschaffungsnahe Aufwand über 15 % in den ersten drei Jahren.

Abgrenzung

Erhaltungsaufwand
Erhalt des ursprünglichen Zustands – sofort abziehbar, nicht zu aktivieren.
Anschaffungskosten
Kosten beim Kauf eines bereits fertigen Wirtschaftsguts – ebenfalls zu aktivieren und über die AfA zu verteilen.
Praxisbeispiel

Vermieter baut das Dachgeschoss zur zusätzlichen Wohnung aus (60.000 €). Da Wohnfläche neu geschaffen wird, liegt eine Erweiterung vor – die Kosten sind Herstellungskosten und über die Gebäude-AfA abzuschreiben.

Verwandte Begriffe

AfA
Die AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts steuerlich über die Nutzungsdauer. Bei vermieteten Wohngebäuden beträgt der lineare Satz nach § 7 Abs. 4 EStG je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder seit 2023 3 % pro Jahr.
Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwand sind Ausgaben, die den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes erhalten oder wiederherstellen, ohne seine Substanz wesentlich zu verändern. Sie sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar oder auf zwei bis fünf Jahre verteilbar.
Werbungskosten
Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Sie mindern bei den Überschusseinkunftsarten – etwa Vermietung, Arbeitslohn, Kapitalvermögen – das steuerpflichtige Einkommen. Bei Gewinneinkünften heißen sie Betriebsausgaben.

Ausführliche Ratgeber

Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand: Die Abgrenzung verstehen
Wann Sanierungen sofort absetzbar sind und wann sie zu Herstellungskosten werden: § 255 HGB, anschaffungsnaher Aufwand, drei klassische Fallgruppen.
Immobilien-AfA: Sätze, Kaufpreisaufteilung und die 15-%-Falle
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Stand: 7. Juni 2026 · Begriff im Glossar (28 Einträge)