Die zwei Grundkategorien
Steuerlich entscheidend ist die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) und Herstellungsaufwand (über AfA, 33 bis 50 Jahre). Maßgeblich ist § 255 HGB kombiniert mit der BFH-Rechtsprechung. Faustregel: Tausch gleichartig = Erhaltung; wesentliche Verbesserung oder Erweiterung = Herstellung.
Beispielmatrix
| Maßnahme | Einordnung |
|---|---|
| Heizung gleichwertig erneuert | Erhaltung |
| Heizung von Öl auf Wärmepumpe + Photovoltaik | Herstellung (Standardhebung) |
| Fenster erneuert (gleicher Standard) | Erhaltung |
| Dachausbau zur Wohnung | Herstellung (Erweiterung) |
| Bad renoviert (gleiche Ausstattung) | Erhaltung |
| Drei der vier Standards gehoben (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) | Herstellung (BFH: Hebung des Standards) |
Die 15-%-Falle: anschaffungsnaher Aufwand
Wer in den ersten drei Jahren nach Anschaffung Reparatur- und Modernisierungskosten ohne USt von mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ausgibt, wandelt nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG den Erhaltungsaufwand in Herstellungskosten um – er ist nur noch über die AfA absetzbar. Diese Regel kippt jedes Jahr Anlageobjekte von Erstkäufern in unerwartet hohe Steuerlasten.
Praktische Empfehlung
Vor der Sanierung mit dem Steuerberater rechnen, ob die 15-%-Grenze überschritten wird. Wer planbar in Etappen renoviert (z. B. Jahr 1 nur Schönheitsreparaturen, Jahr 4+ die größeren Maßnahmen), kann den Erhaltungsaufwand sichern. Größere Erhaltungsaufwendungen können nach § 82b EStDV freiwillig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden – sinnvoll bei niedrigem Spitzensteuersatz im Maßnahmenjahr.
FAQ
Häufige Fragen
Was ist Erhaltungsaufwand?
Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung eines vorhandenen Gebäudes ohne wesentliche Verbesserung – sofort als Werbungskosten abziehbar.
Wann liegt anschaffungsnaher Aufwand vor?
Wenn Reparaturen und Modernisierungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung zusammen mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne USt) betragen. Dann werden sie zwingend zu Herstellungskosten umqualifiziert.
Kann ich Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?
Ja, nach § 82b EStDV können größere Erhaltungsaufwendungen freiwillig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden – wenn die Vermietung zu Wohnzwecken erfolgt.
Weiterführend
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