Die 66-Prozent-Regel
Nach § 21 Abs. 2 EStG bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Bei niedrigerer Miete wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt – die Werbungskosten werden anteilig gekürzt.
Die drei Stufen
| Mietniveau | Folge |
|---|---|
| ≥ 66 % der ortsüblichen Miete | Voller Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfung |
| 50 bis < 66 % | Voller Abzug nur mit positiver Totalüberschussprognose |
| < 50 % | Aufteilung in entgeltlich/unentgeltlich, anteiliger Abzug |
Der Fremdvergleich
Das Finanzamt prüft Verträge mit Angehörigen besonders kritisch nach dem Fremdvergleichsgrundsatz: schriftlicher Mietvertrag, tatsächliche Mietzahlung per Überweisung, marktgerechte Vereinbarungen zu Nebenkosten, Kaution und Schönheitsreparaturen. Wird auch nur ein Punkt nicht eingehalten, kippt die gesamte steuerliche Anerkennung.
Typische Fehler
Barzahlung der Miete ist immer verdächtig – die Finanzämter erkennen sie regelmäßig nicht an. Auch eine nicht abgerechnete Nebenkostenpauschale oder eine fehlende Anpassung der Miete über Jahre hinweg löst Zweifel aus. Wer dauerhaft 66 % anstrebt, sollte alle ein bis zwei Jahre die ortsübliche Vergleichsmiete neu prüfen und die Miete anpassen – sonst rutscht man durch Mietsteigerungen am Markt unter die Grenze.
FAQ
Häufige Fragen
Wie hoch muss die Miete bei Vermietung an Angehörige sein?
Mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, damit der volle Werbungskostenabzug erhalten bleibt. Zwischen 50 und 66 % ist eine Totalüberschussprognose nötig.
Muss die Miete überwiesen werden?
Ja, das Finanzamt erkennt Barzahlungen bei Angehörigen praktisch nie an. Die Mietzahlung sollte regelmäßig per Überweisung mit klarer Verwendungszweck-Angabe erfolgen.
Was ist eine Totalüberschussprognose?
Eine Berechnung, ob über einen Zeitraum von 30 Jahren ein Einnahmeüberschuss aus Vermietung und Verpachtung wahrscheinlich ist. Bei verbilligter Vermietung zwischen 50 und 66 % muss diese positiv ausfallen, sonst greift die Aufteilung.
Weiterführend
Passenden Steuerberater finden
Über steuerklug.de werden Sie an einen geprüften Steuerberater in Ihrer Region vermittelt – passend zu Rechtsform, Branche und Anliegen.