Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG legt fest, ab wann der Verkauf von Privatvermögen steuerfrei bleibt. Für Immobilien beträgt sie 10 Jahre, für andere Wirtschaftsgüter wie Krypto-Spot 1 Jahr. Innerhalb der Frist erzielte Gewinne sind als private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig.
Rechtsgrundlage: § 23 EStG
Die Fristen im Überblick
| Wirtschaftsgut | Frist | Steuersatz im Falle der Steuerpflicht |
|---|---|---|
| Immobilien (Privatvermögen) | 10 Jahre | persönlicher ESt-Satz bis 45 % |
| Krypto, Gold, andere bewegliche WG | 1 Jahr | persönlicher ESt-Satz |
| Mit Einkunftserzielung genutzte Gegenstände | 10 Jahre | persönlicher ESt-Satz |
Eigennutzungsausnahme bei Immobilien
Wer eine Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hat, kann auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei verkaufen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Schon eine kurze Eigennutzungsphase reicht – die Details prüft das Finanzamt streng.
Drei-Objekt-Grenze
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift weder die Spekulationsfrist noch die Eigennutzungsausnahme – die Gewinne unterliegen Einkommen- und Gewerbesteuer.
Abgrenzung
- Gewerbliche Veräußerung
- Bei betrieblicher Zuordnung greift § 23 EStG nicht – die Veräußerung ist immer steuerpflichtig.
- Abgeltungsteuer (§ 20 EStG)
- Aktien und ETF unterliegen der Abgeltungsteuer, nicht § 23 EStG – hier gibt es keine Spekulationsfrist mehr.
Vermieter verkauft Eigentumswohnung nach 9 Jahren mit 80.000 € Gewinn. Da die 10-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist und keine Eigennutzung vorlag, fällt der gesamte Gewinn unter den persönlichen Steuersatz – bei 42 % Spitzensatz rund 33.600 € Einkommensteuer.
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Stand: 7. Juni 2026 · Begriff im Glossar (28 Einträge)